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URBANISME

L’assouplissement du régime des travaux sur existant en zone urbaine

Désireux de faciliter l'adaptation des logements existants aux besoins de la population et de favoriser la densification dans les zones urbaines, le gouvernement a adopté, dans le décret n°2011-1771 en date du 5 décembre 2011, des mesures de simplification du régime des travaux sur les constructions existantes.

Auparavant, les travaux ayant pour effet la création d’une surface hors œuvre brute de plus de 20 m² étaient soumis au dépôt d’un permis de construire, en vertu de l’article R.421-14 du Code de l’Urbanisme. Ainsi, l’extension d’une construction existante, dès lors qu’elle dépassait ce seuil nécessitait l’obtention d’un permis de construire.

Depuis le 1er janvier 2012, le nouvel alinéa de l’article R.421-14 du Code de l’Urbanisme précise que dans les zones urbaines des communes couvertes par un plan local d’urbanisme, seuls les travaux ayant pour effet la création de plus de 40 m² de surface hors œuvre brute sont soumis au permis de construire.

Dès lors, les travaux d’une construction de moins de 40 m² ne nécessitent que le dépôt d’une déclaration préalable, ce qui devrait conduire à l’instruction plus rapide de ce type de projets considérés comme mineurs.

Cet élargissement du champ d’application de la déclaration préalable est cependant assorti de deux limitations.

D’une part, la mesure concerne uniquement les zones urbaines couvertes par un plan local d'urbanisme ou une carte communale. L’allègement du contrôle de l’occupation du sol est compensé par le fait que dans ces zones, les prescriptions des documents d'urbanisme locaux permettent d'encadrer les travaux.

D’autre part, les projets aboutissant à la création d’une surface hors œuvre brute inférieure à 40 m² ne seront soumis à déclaration préalable que si les travaux ne portent pas la surface totale de la construction au-delà de 170 m².  Aux termes de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture, cette valeur correspond en effet au seuil de recours obligatoire à l'architecte. Le but est de maintenir la qualité architecturale des projets en zone urbaine.

A compter du 1er mars 2012, la référence à la « surface hors œuvre brute » dans l’article R.421-14 du Code de l’Urbanisme sera remplacée par la « surface de plancher », notion nouvelle définie comme: « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur sous plafond de 1,80 mètres, calculée à partir du nu intérieur des bâtiments » (Art. L112-1 C. urb.).

Par ailleurs, au titre de l’allègement du régime des travaux sur les bâtiments existants, le décret du 5 novembre 2011 supprime également l’obligation de déposer un permis de construire pour toute modification du volume d’une construction entraînant le percement d’un mur extérieur. Ce type de travaux est désormais soumis à déclaration préalable.