Documentation

URBANISME

La nouvelle surface de plancher et l’emprise au sol

Depuis la loi d’orientation foncière de 1967, la surface de plancher hors œuvre nette (SHON) et la surface de plancher hors œuvre brute (SHOB) constituent deux références fondamentales du droit de l’urbanisme, essentielles à l’application de la réglementation des autorisations d’occupation du sol.

Pour répondre à une volonté affichée de simplification du droit, l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 et le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 substituent à la SHON et à la SHOB la notion de « surface de plancher ».

Aux termes du nouvel article L.112-1 du Code de l’Urbanisme, applicable à compter du 1er mars 2012, la surface de plancher constitue : « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur sous plafond de 1,80 mètres, calculée à partir du nu intérieur des bâtiments ».

Cette définition est complétée par une série de déductions, qui n’entrent pas dans le calcul de la surface de plancher : il s’agit essentiellement des vides, trémies, aires de stationnement, combles non aménageables, locaux techniques, caves et celliers (Art. R.112-2 C. urb.).

Contrairement à la SHOB et à la SHON, la surface de plancher est donc calculée à partir du nu intérieur des façades, sans prendre en compte les épaisseurs consacrées à l’isolation, afin d’inciter à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Si les règles relatives au coefficient d’occupation des sols restent identiques, cette évolution devrait également permettre de maximiser la constructibilité d’une parcelle et de favoriser la densification urbaine [si chère au législateur].

En complément de la surface de plancher, le législateur a créé la notion d’ « emprise au sol », qui vise spécifiquement à déterminer l’autorisation d’urbanisme applicable à tout projet de construction.

Aux termes de l’article R.420-1 du Code de l’Urbanisme, l’emprise au sol est : « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».

Cette notion a pour objet de maintenir un contrôle préalable sur la construction de certains ouvrages non clos exclus de la surface de plancher tels que les hangars, abris et aires de stationnement.

Ainsi les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m² nécessitent le dépôt d’un permis de construire, conformément aux dispositions du nouvel article R.420-14 du Code de l’Urbanisme.

En réalité, le recours à la surface de plancher et à l’emprise au sol aboutit à une plus grande complexité de la réglementation, puisqu’il n’y a pas d’uniformisation. En effet, ces concepts s’ajoutent à la surface habitable définie à l’article R.111-2 du Code de l’Urbanisme,  la surface privative utilisée par la loi du 18 décembre 1996 dite CARREZ et la surface de construction prise en compte pour le calcul de la taxe d’aménagement.