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BAUX COMMERCIAUX

Date du congé de fin de période triennale…fin du débat

Les dispositions relatives au congé en matière de bail commercial résultent des dispositions des articles L 145-4 et L 145-9 du Code de Commerce.

Aux termes de l’article L 145-4 du Code de Commerce :

« La durée du contrat de location ne peut être inférieure à 9 ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale dans les formes et délais de l’article L 145-9. »

En vertu des dispositions de l’article L 145-9 du Code de Commerce dans sa rédaction antérieure à la loi LME du 4 août 2008, le congé devait être délivré ainsi :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent décret ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance.

A défaut de congé, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du Code Civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent.

 

Il avait été jugé par la Cour de Cassation, par un arrêt du 23 juin 2009, que le terme d’usage ne pouvait être retenu qu’en cas de reconduction tacite du bail (Cass.Civ. 3, 23 juin 2009 n° 08-18507).

La Loi LME du 4 août 2008 est venue changer cet équilibre en modifiant les dispositions de l’article L 145-9 du Code de Commerce. L’objectif du législateur était de modifier la référence aux usages locaux en remplaçant l’usage par le dernier jour du trimestre civil. La rédaction de l’article L 145-9 du Code de Commerce est donc devenue :

« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du Code Civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se poursuit par tacite reconduction au-delà du terme fixé par le contrat, conformément à l'article 1738 du Code Civil et sous les réserves prévues à l'alinéa précédent.

Seule change la référence aux usages, remplacée par le dernier jour du trimestre civil.

Certains ont donc considéré que la combinaison des articles L 145-4 et L 145-9 du Code de Commerce ne faisant pas de distinction entre le congé donné en cours de bail, en fin de bail ou en cours de prolongation tacite, le congé de fin de période triennale ne devait pas être donné pour la date anniversaire du bail mais pour le dernier jour du trimestre civil suivant.

S’en est suivi un contentieux relatif à ces congés donnés pour une date ne correspondant pas à la fin de la période triennale. La jurisprudence a eu l’occasion de trancher la question, en considérant que le congé devait être donné au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil, uniquement en cas de prolongation tacite du bail, mais non lors d’un congé donné pour la fin de la période triennale, qui doit être donné pour la date anniversaire du bail (TGI PARIS 18ème Chambre 2ème Section,  28 janvier 2010 n° 09/17461 -  TGI PARIS 18ème Chambre 2ème Section 17 juin 2010 n° 09/15527).

En tout état de cause, la question est désormais dépassée puisque la loi de simplification du droit du 22 mars 2012 a procédé à une réécriture de l’article L 145-9 du Code de Commerce afin d’aller à l’encontre de la difficulté d’interprétation qui avait été soulevée.

Désormais, l’article L 145-9 alinéa 2 stipule que : « A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »

La loi vient confirmer ce qu’avait consacré la jurisprudence, à savoir que la référence aux usages puis au dernier jour du trimestre civil ne concerne que la période de prolongation tacite du bail. Pendant la durée du bail, les congés ne peuvent être délivrés que pour la date anniversaire, qu’il s’agisse de la fin d’une période triennale ou de la fin du bail.

La loi a le mérite de régler définitivement la question. En outre, elle consacre la notion de prolongation tacite au-delà du terme par préférence à la tacite reconduction qui n’est pas juridiquement exacte puisqu’en matière de bail commercial le bail ne se renouvelle pas pour une même durée. Tant que le bailleur ne délivre pas congé ou que le preneur ne forme pas de demande de renouvellement, le même bail se prolonge sans limitation de durée.