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BAIL D'HABITATION

Vers un blocage des loyers d’habitation ?

Les chiffres du rapport de la Fondation de l’Abbé Pierre pour l’année 2011 démontrent qu’il existe environ 10 millions de personnes qui sont en situation de fragilité de logement et 3,6 millions de personnes mal logées. A ce jour, le logement représente environ 26 % des revenus des ménages au lieu de 13 % dans les années 80. Pour faire en sorte que le droit au logement ne reste pas un vœu pieu, le nouveau gouvernement a souhaité « bloquer les loyers » par la mise en place d’une réglementation destinée à encadrer l’évolution des loyers dans le cadre d’une relocation ou d’un renouvellement de bail. Un décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012, relatif à l’évolution de certains loyers a été pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-442 du 6 juillet 1989 et sera applicable à partir du 1er aout 2012. Il prévoit un encadrement des loyers d’habitation pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il en résulte donc que les baux meublés ne sont donc pas concernés et que les loyers restent libres pour les logements faisant l’objet d’une première location.

Ce décret, dont la durée de validité ne peut excéder une année,  est applicable à 43 agglomérations qui connaissent « une situation anormale » du marché locatif notamment en raison d’une augmentation de loyer supérieure à 3,23 % par an depuis 2002. (Art 18 L. 6/07/1989)

Tout d’abord, en ce qui concerne la relocation,  l’article 1er du Décret précise : « lorsque le contrat de location est renouvelé au cours des 12 mois qui suivent l’entrée en vigueur du présent décret, il ne peut y avoir de réévaluation du loyer autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat, ou d’une clause relative à la révision introduite dans le contrat lors de son renouvellement dans les limites de la variation de l’indice de référence des loyers »

Il résulte de ce texte que le loyer des logements vacants reloués entre le 1er aout 2012 et le 31 juillet 2013 ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de L’IRL (indice de référence des loyers). Il s’agit des logements anciens et décents de l’article 17 b) de la loi du 6 juillet 1965, c’est-à-dire des logements n’ayant pas fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur.  

L’article 2 de ce décret prévoit néanmoins deux exceptions permettant au bailleur d’appliquer une hausse du loyer :

-          Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat, des travaux d’amélioration dans les parties privatives ou communes de l’immeuble d’un montant au moins égal à la moitié du loyer de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne pourra excéder 15 % du cout réelle des travaux TTC.

-          Lorsque le loyer du précédent locataire est manifestement sous-évalué, le loyer pourra être augmenté de la moitié de la différence entre ce loyer et ceux constatés dans le voisinage ou être augmenté de 15% du coût des travaux d’amélioration.

Enfin, en ce qui concerne le renouvellement du bail, le texte précise que lorsque le bail est renouvelé au cours des 12 mois qui suivent l’entrée en vigueur du décret, il ne peut y avoir de réévaluation autre que celle résultant de la révision, aux dates et conditions prévues au contrat lors de son renouvellement. Seule l’hypothèse d’un loyer manifestement sous-évalué  peut générer une augmentation.

Au regard de ce nouveau décret, force est de constater qu’un encadrement des loyers d’habitation existe déjà à l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux en renouvellement, c’est-à-dire pour les logements ou des locataires sont déjà en place: « lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué (…)»

Ce décret constitue en réalité une extension du régime de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989 applicable au renouvellement des baux existants aux logements vacants de l’article 17) b). Toute hausse du loyer au delà de l'indice est désormais subordonnée à la démonstartion d'un loyer manifestement sous-évalué ou de l'exécution de travaux aux conditions précitées. Cette mesure réduit donc l'intérêt d'une libération des lieux, puisque la hausse du loyer du logement devenu vacant est bloquée.

Cependant, cette nouvelle règle est critiquable notamment au regard de sa conformité avec la Convention européenne des droit de l’Homme et du Citoyen. En effet, comment pourrait-on passer à côté de la décision du 12 juin 2012 « lindheim et a. c/ Norvège »  de la CEDH dans laquelle la Cour vient de rappeler à la Norvège que le blocage des loyers mis en place par l’état Norvégien viole l’article premier du Protocole n1 de la CEDH sur le droit au respect de de ses biens.(CEDH, 122 juin 2012 n°13221/08 et 2139/10). La CEDH a estimé que le blocage des loyers n’a pas ménagé un juste équilibre entre les intérêts de la communauté et le droit des bailleurs au respect de leurs biens. L’on peut donc considérer que la mise en place d’un mécanisme de blocage des loyers serait non conforme à la Convention européenne des droits de l’Homme, la Cour ayant constaté dans cette décision une atteinte à une liberté fondamentale qu’est le droit de propriété. 

Plus qu'un éventuel recours aboutissant à une invalidation de ce décret, il faut craindre une réaction des bailleurs. Si les revenus des immeubles à usage d'habitation diminuent, alors que les charges liées à la propriété augmentent, le taux de vacance risque d'augmenter, de sorte que la mesure finira par se retourner contre le locataire censé être protégé, sauf à aller vers un blocage total des loyers qui serait alors certainement contraire à la liberté attachée au droit de propriété.