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BAIL D’HABITATION

Vers des loyers proportionnels à la surface ?

L'idée de la proportionnalité entre le loyer et la superficie des logements loués à usage d'habitation n'est pas totalement nouvelle. En effet, dans le cadre de l'application des dispositions de l'article 17 C de la loi du 6 juillet 1989 tendant à la fixation du loyer, les commissions départementales de conciliation comme les tribunaux fixent le montant des loyers à partir de valeurs locatives rapportées au m².

Il n'est pas possible d'y déroger, car la jurisprudence considère que cette obligation de délivrance du bailleur, qui constitue l'essence même du bail, est d'ordre public.

Néanmoins, dans le cadre de la détermination du loyer lors de la conclusion du bail, la proportionnalité du loyer par rapport à la superficie n'est nullement impérative. En l'état de la législation, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 article 78) a rendu obligatoire la mention de la surface habitable du bien loué dans les contrats nouvellement conclus et soumis à la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, aucune sanction n'est attachée à l'absence de cette mention, de sorte qu'une insuffisance de superficie ne peut faire l'objet d'un recours. L'action d'un locataire tendant à la réduction du loyer ou à la nullité du bail paraît toutefois envisageable sur le terrain du vice du consentement.

Cette jurisprudence antérieure à la loi du 25 mars 2009 est favorable aux propriétaires, les juridictions du fond considérant que l'erreur de superficie n'entraîne pas de réduction de loyer.

Les baux, notamment les baux commerciaux, contiennent le plus souvent des clauses stipulant que le montant de l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du baril, est égal à 1,5 fois ou au double du loyer contractuel. Cette indemnité constitue la contrepartie de l'occupation du bien.

C'est ainsi que la Cour d'Appel de PARIS, par un arrêt du 15 juin 2010, a rejeté l'action en nullité exercée par des locataires dont le bail mentionnait une superficie de 60 m² alors que la superficie réelle était de 49 m². Leur action exercée sur le terrain du vice du consentement est rejetée (CA PARIS Pôle 4 Chambre 4, 15 juin 2010 n° 07/16179). En revanche, la Cour d'Appel de VERSAILLES a accueilli l’action du locataire tendant à la réduction du loyer au motif que le bail indiquait une surface louée de 24 m² alors que la superficie réelle était de 21,40 m² ! La Cour d'Appel de VERSAILLES considère que le locataire a subi nécessairement un préjudice en s'engageant à louer un appartement d'une surface en réalité moindre que celle affichée par le bailleur et en acceptant le montant consécutif du loyer. La Cour procède à une réduction proportionnelle du loyer de 12 %, considérant que la différence de surface est également de 12 % et alloue la différence au locataire à titre de dommages-intérêts.

Cette jurisprudence totalement novatrice va manifestement dans le sens de l'évolution législative puisque le législateur envisage d'étendre à la location le mécanisme instauré par la Loi CARREZ en matière de vente de lots de copropriété. La mention de la surface du bien dans le bail servirait de référentiel pour l'application de la réduction proportionnelle, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface inscrite dans le bail. En ce cas, le locataire serait en droit de solliciter la diminution proportionnelle de son loyer. Le mouvement est donc en marche, tant sur le plan jurisprudentiel que législatif, pour que la superficie des logements serve d'assiette à la fixation du loyer lors de la conclusion des baux.