Documentation

BAIL D'HABITATION

Le loyer proportionnel à la surface du logement loué.

Nous avions déjà eu l’occasion de relever que l’idée de la proportionnalité entre le loyer et la superficie des logements loués à usage d’habitation faisait son chemin. En effet, la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009 (loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, article 78) a rendu obligatoire la mention de la surface habitable du bien loué dans le cadre de baux soumis à la loi du 6 juillet 1989.

La jurisprudence avait déjà pris en compte des actions en réduction du loyer à proportion de la surface manquante. Par cet arrêt (Cass.Civ.3, 28 novembre 2012 n° 11/25874) la Cour de Cassation censure l’arrêt de la Cour d'Appel qui retient que le locataire ne démontre pas que la surface habitable est déterminante de son consentement à la location ou que le loyer avait été fixé par référence à la surface habitable du bien loué. En l’espèce, la superficie réelle de la chambre louée était de 27 m² et non de 35 m², ainsi que cela avait été annoncé dans la fiche descriptive du bien. Cet arrêt a été rendu pour un bail conclu avant la loi du 25 mars 2009. A noter également que la Cour se fonde non sur les dispositions du bail mais sur les énonciations de la fiche descriptive de l’agent immobilier dont la responsabilité pourrait être engagée.

En l’état de la législation, la différence de surface donne seulement lieu aux sanctions de droit commun, à savoir la nullité du bail ou une indemnisation. La porte est néanmoins ouverte en jurisprudence à une réduction proportionnelle du loyer. Cette réduction proportionnelle sera vraisemblablement retenue dans le cadre de la réforme de la loi du 6 juillet 1989 annoncée.