Documentation

BAIL D'HABITATION

Location meublée de courte durée en région parisienne : sanction d’un défaut d’autorisation administrative de changement d’affectation.

CA PARIS, ch.1-3, 4 septembre 2012, n°11-21971, Farajdi c/ Proc.gén.

L’arrêt rendu le 4 septembre 2012 par la Cour d’Appel de PARIS s’inscrit dans un contexte défavorable au changement d’affectation des locaux à usage d’habitation.

Les locaux d’habitation sont définis par l’article L. 631-7 alinéa 2 du Code de la Construction et de l’Habitation, qui inclut les locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1. Les conditions posées par l’article L. 632-1 du Code de la Construction et de l’Habitation imposent que le local constitue la résidence principale du locataire et que le bail soit conclu par écrit pour une durée minimale d’un an (9 mois pour les étudiants).

Ainsi, les locaux meublés donnés à bail pour une durée inférieure à un an ne sont pas considérés comme des locaux à usage d’habitation et échappent à la loi du 6 juillet 1989. L'article L. 631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation impose au bailleur qui souhaite donner à bail des locaux meublés pour une courte durée (tourisme, affaires) de solliciter une autorisation auprès de la municipalité lorsque le local est situé dans PARIS, dans une commune de la petite couronne ou dans une commune de plus de 200.000 habitants. Or, une telle autorisation est pratiquement impossible à obtenir à PARIS puisque la municipalité la subordonne à une compensation, c’est-à-dire à la transformation concomitante d’un local similaire ayant un autre usage en local d’habitation.

L’arrêt de la Cour d’Appel de PARIS du 4 septembre 2012 illustre la sévérité des sanctions applicables en cas de défaut d’autorisation. En l’espèce, les propriétaires avaient loué cinq appartements meublés à PARIS pour des durées inférieures à un an sans solliciter d’autorisation préalable au changement d’usage de ces locaux destinés initialement à l’habitation. A la suite des poursuites engagées par le Procureur de la République, les propriétaires ont régularisé leur situation en concluant des baux d’une année. Néanmoins, la Cour d’Appel aggrave la sanction prononcée en première instance (2.500 € par infraction) et les condamne à 10.000 € par infraction soit 50.000 € d’amende. Un précédent arrêt de 2011 est ainsi confirmé sans ambigüité par la Cour d’Appel (CA PARIS, ch. 1-3, 24 mai 2011, n°10/23802, Carrara c/ Proc. De la République).

En copropriété, le changement d’usage des locaux initialement destinés à l’habitation est libre sauf clause contraire du règlement de copropriété. La validité des clauses limitatives de changement d’usage sera appréciée par rapport à la destination de l’immeuble. Le Syndicat des copropriétaires est recevable à agir en justice contre un copropriétaire donnant à bail des locaux meublés pour une courte durée, contrairement à la destination exclusive de l’immeuble à l’habitation. Il l’est également pour faire respecter les dispositions d’ordre public du Code de la Construction et de l’Habitation décrites ci-dessus alors même que le règlement de copropriété n’interdirait pas la location de courte durée, ce qui paraît plus surprenant (Cass.Civ.3, 15 jan. 2003, n° 01-03076, Bull.Civ. III n°8 p.8). La Cour de Cassation favorise ainsi le respect strict des règles limitant le changement d’usage des locaux meublés d’habitation.