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BAUX COMMERCIAUX

Un regard sur la loi PINEL : votre bail commercial, qu’est-ce qui change ? Article publié dans Transervales Immobilières

La loi Pinel a été adoptée par le Parlement le 18 juin 2014. Nous avons déjà eu l’occasion d’évoquer dans ces colonnes le projet de réforme du statut des baux commerciaux. Ces modifications sont donc maintenant définitives. Ces modifications sont d’application immédiate sauf les dispositions des articles 3, 9 et 11-4 de la loi ainsi que l’article L.145-40-2 du Code de Commerce qui sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, soit le 1er septembre 2014.   Suite aux différentes versions du projet de loi et aux commentaires qui en ont été fait, il convient de rappeler sur le plan pratique ce qui change dans les principes applicables aux baux commerciaux.     1 – Sur la durée (article 2 modifiant l’article L.145-4 du Code de Commerce)   L’article L.145-4 du Code de Commerce prévoit que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.   Les baux prévoyaient souvent une renonciation du preneur au bénéfice de ces dispositions, de sorte que les baux étaient parfois conclus pour des périodes fermes de 6 ou 9 ans.   Le législateur a entendu supprimer cette possibilité de dérogation, de sorte que les baux de 9 ans devront impérativement stipuler une faculté de donner congé à la fin de chaque période triennale.   Le législateur a néanmoins instauré des exceptions : -pour les baux d’une durée supérieure à 9 ans, -pour les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation (locaux monovalents), -les baux des locaux à usage exclusif de bureau, -les baux des locaux à usage de stockage.   En cas de décès du preneur, les ayants-droits peuvent donner congé à tout moment moyennant respect du préavis de six mois.   2 - Sur les modalités du congé (article 20 modifiant l’article L.145-9 du Code de Commerce)   Le congé qui jusque-là devait être donné par acte extra-judiciaire pourra être donné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.   Le législateur a manifestement exclu la demande de renouvellement prévue à l’article L.145-10  du Code de Commerce qui devra donc toujours être donné par acte extrajudiciaire.   Le délai de préavis reste bien entendu fixé à six mois.     3 – Sur le montant du loyer :   - indexation : article 9 modifiant les articles L.145-34 et L.145-38 du Code de Commerce   Le législateur a supprimé la référence à l’indice du coût de la construction et ne permet désormais une indexation du loyer que selon la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).   Le texte de loi définitif revient au projet voté à l’Assemblée en première lecture.   Ce mode de fixation du loyer concerne le loyer de renouvellement (article L.145-34) ainsi que le loyer fixé en révision triennale (L.145-38).   On peut s’interroger sur le point de savoir si l’indexation annuelle pourrait quant à elle continuer à faire référence à l’ICC.   En tout état de cause, on constate que l’ICC évolue actuellement moins favorablement pour les propriétaires que l’ILC ou l’ILAT.   -révision triennale : article 10 modifiant l’article L.145-35 du Code de Commerce   La compétence des commissions départementale de conciliation est étendue aux litiges résultant de l’application des articles L.144-34 et L.144-38 ainsi que ceux relatifs aux charges et aux travaux.   Le dispositif antérieur est étendu, y compris lorsque le renouvellement est acquis par application de l’article L.145-34 en raison de la durée du bail.   En revanche la commission n’a pas à connaître des litiges résultant de la fixation du loyer suite à l’application des dispositions de l’article L.145-39 du Code de Commerce.   La loi précise en son article 12 que la révision du loyer prend effet à la date de la demande de révision, ce qui n’est que la confirmation d’un principe déjà acquis.   -déplafonnement : article 11 modifiant L.145-34, L.145-38 et L.145-39 du Code de Commerce.   En cas de déplafonnement du loyer, par application des dispositions de l’article L.145-34 (renouvellement), L.145-38 (révision triennale) et L.145-39 du Code de Commerce (révision triennale suite au jeu de l’indexation), l’augmentation de loyer ne pourra être supérieure à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.   Il s’agit d’un plafonnement du déplafonnement.   Cette mesure concerne donc le déplafonnement en raison d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L.145-33 ou du fait de la durée du bail.   En revanche, elle ne semble pas remettre en cause les clauses des baux prévoyant que le loyer de renouvellement sera fixé à la valeur locative.    4 – Les charges et taxes   Le principe de liberté contractuelle de refacturation des charges et taxes au preneur est remis en cause par l’article 13 de la loi.   Le législateur a créé un article L.145-40-2 aux termes duquel le bailleur doit fournir :   - lors de la conclusion du bail, un inventaire précis et limitatif des catégories de charges impôts, taxes et redevances liés à ce bail et l’indication de leur répartition, - un état récapitulatif annuel établi par le bailleur dans un délai fixé par voie règlementaire, -  une information sur les charges, impôts, taxes et redevances nouveaux, - lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes précisant leur coût.   Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la répartition des charges doit être faite en fonction de la surface exploitée. Les impôts, taxes et redevances refacturés doivent concerner strictement le local occupé par chaque locataire et la quote-part des parties communes nécessaire à l’exploitation de la chose louée.   Les modalités de répartition des charges suscitent néanmoins des questions sur la notion de surface exploitée. En termes de répartition, la surface concerne-t-elle uniquement la surface de vente pour les ensembles commerciaux ou la totalité des surfaces ?   Il convient d’attendre le décret d’application pour connaître la nature des charges, taxes et impôts qui ne pourront faire l’objet de refacturation aux locataires, qui porteront certainement l’impôt foncier, les assurances souscrites par le bailleur et les honoraires de gestion.   5 – Sur l’état des lieux   Le législateur règlemente l’état des lieux à l’article L.145-40-1 du Code de Commerce.   Il prévoit un état des lieux obligatoire établi contradictoirement ou à défaut par un tiers mandaté par les parties ou à défaut par Huissier de Justice à l’initiative de la partie la plus diligente. En ce cas, les frais de l’état des lieux sont partagés par moitié entre le bailleur et le preneur.   La sanction de l’absence d’état des lieux est l’impossibilité pour le bailleur de se prévaloir de la présomption de remise des lieux en bon état résultant de l’article 1731 du code Civil.   Ce dispositif est applicable aux baux professionnels (création d’un article 57 b de la loi du 23 décembre 1986).   6 – Droit de préemption du preneur (article 14 créant un article L.145-46 -1)   Le législateur a créé un droit de préemption du local occupé par le preneur en cas de vente par le propriétaire.   Le mécanisme est calqué sur les dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et de l’article 15 II de a loi du 6 juillet 1989.   Le bailleur devra notifier au locataire, par lettre recommandée/AR ou par acte extrajudiciaire ou par remise en mains propres, le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaudra offre de vente au profit du locataire qui disposera d’un délai de deux mois à compter de la réception de l’offre pour prendre position. S’il opte pour l’acquisition, le locataire disposera d’un délai de 2 mois pour réaliser la vente, délai porté à 4 mois si le locataire a notifié son intention de recourir à un prêt. Si le preneur ne préempte pas dans ces conditions ou ne réalise pas la vente dans le délai imparti, il est forclos à exercer son droit de préemption.   Dans l’hypothèse où le propriétaire décide finalement de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, une nouvelle notification doit être faite au locataire pour lui permettre de préempter à ces nouvelles conditions.   En ce cas, il dispose d’un nouveau délai de deux mois pour prendre position.   Il est précisé que ce droit de préemption ne s’applique pas lorsque le local à usage commercial ou artisanal constitue un lot au sein d’un ensemble commercial faisant l’objet d’une cession globale ou si la vente porte sur plusieurs lots au sein de cet ensemble. Lorsqu’un immeuble de bureaux ou un centre commercial est cédé en son ensemble, le locataire ne disposera d’aucun droit de préemption sur le local qu’il occupe.   Il convient de relever que ce droit de préemption ne semble ouvert que pour les locaux à usage commercial ou artisanal, à l’exception des locaux à usage industriel. Encore conviendra-t-il d’appréhender la notion de local industriel.   7 – Sur le droit de préemption des communes   Ce droit de préemption qui existe depuis la loi Dutreil du 5 août 2005 fait l’objet de quelques modifications sur les modalités d’exercice :   - possibilité de délégation du droit de préemption à un établissement public de coopération intercommunale, à un établissement public ou une société d’économie mixte ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement,   - la déclaration préalable faite par le cédant à la commune doit préciser le prix, l’activité de l’acquéreur pressenti, le nombre de salariés du cédant, la nature de leur contrat et les conditions de vente,   - le délai de rétrocession du fonds de commerce par le titulaire du droit de préemption qui l’a exercé peut être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds.    8 – Sur les dispositions en cas de cession (article 7 créant un article L.145-16-1 du Code de Commerce)   Lorsqu’il existe une clause de garantie du cédant du fonds de commerce au profit du bailleur :   -  le bailleur doit informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date d’exigibilité,   -  cette clause de garantie ne peut être invoquée que pendant une durée de trois ans à compter de la cession.   En cas de fusion ou de scission de société, de transmission universelle de patrimoine ou d’apport d’une partie d’actifs, les sociétés bénéficiaires sont substituées au titulaire du bail.   En cas de plan de cession, le Tribunal peut, dans le jugement arrêtant le plan, autoriser le repreneur à adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes et complémentaires.   9 – Sur les dérogations au statut des baux commerciaux   -  la convention d’occupation précaire (article 4 créant un article L.145-5-1)   Ce texte nouveau définit la convention d’occupation précaire qui prend sa place entre le bail commercial et le bail dérogatoire. Sa durée est libre du moment que le propriétaire n’est pas en mesure de consentir un bail commercial ouvrant droit au renouvellement en raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.   - les baux dérogatoires   Le régime des baux dérogatoires prévu à l’article L.145-5 du Code de Commerce est modifié.   La durée maximale du bail dérogatoire est portée à trois ans.   Le législateur a abandonné l’idée d’un préavis comme dans le projet initial.   Il est seulement stipulé que si le preneur d’un bail dérogatoire est laissé en possession au-delà d’un délai d’un mois suivant l’échéance, il s’opère un nouveau bail soumis aux dispositions du statut.   *   Telles sont les modifications à prendre en compte dans le cadre des baux conclus ou renouvelés au-delà du 1er septembre 2014.