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BAUX D'HABITATION

Loi ALUR : encadrement des loyers à PARIS Application à PARIS à compter du 1er août 2015 La Loi ALUR (Loi n°2014-366 du 24 mars 2014) a posé en son article 6 un principe de fixation des loyers d’habitation inséré à l’article 17 de la Loi du 6 juillet 1989. Ce dispositif appelé communément « Blocage des loyers » est désormais complet après publication :

- du décret n°2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, -  du décret n°2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l’annexe à l’article R 366-5 du Code de la construction et de l’habitation, -  de l’arrêté n°2015-176-0007 25 juin 2015 fixant les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de PARIS.   Comment s’applique le dispositif et s’agit-il d’un réel blocage des loyers ?   - Sur la mise en location   1°) Le décret du 30 juillet 2014 applicable sur la commune de PARIS est applicable aux logements vacants, c’est-à-dire aux logements inoccupés proposés à la location.   En sont toutefois exclus :   - les logements faisant l’objet d’une première location, - les logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois.   Le principe posé par le décret est que le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, majoré de la révision si elle n’a pas été pratiquée au cours des 12 mois précédents.   Il existe plusieurs dérogations à ce principe :   - lorsque le bailleur a réalisé au cours du contrat de location initial avec le précédent locataire ou au cours du dernier renouvellement des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. En ce cas, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises ;   - lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. En ce cas, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;   -   si le logement a fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer, le loyer peut être fixé librement.   2°) Il résulte de l’article 17-II-A de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée que :   « Dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I (PARIS), le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail dans la limite du loyer de référence majoré. »   sous réserve du complément de loyer si les caractéristiques du logement le justifient.   Il reste à rendre compatibles ces deux principes.   L’application en est cumulative, de sorte qu’en tout état de cause, le loyer ne peut être supérieur au loyer de référence majoré augmenté le cas échéant du complément de loyer. Dans l’hypothèse où le dernier loyer appliqué pour un logement inoccupé depuis moins de 18 mois serait inférieur au loyer de référence majoré, le montant du nouveau loyer ne pourra être supérieur à l’ancien loyer augmenté le cas échéance de la révision annuelle selon l’indice IRL.   - Sur le renouvellement du bail   Aux termes de l’article 17-2-I de la Loi du 6 juillet 1989 :   « Lors du renouvellement du contrat et dans les zones où s’applique l’arrêté mentionné au I de l’article 17 (PARIS) une action en diminution de loyer peut être engagée si le montant du loyer fixé au contrat de bail hors montant du complément de loyer le cas échéant est supérieur au loyer de référence majoré. »   Le principe est donc que le loyer de renouvellement ne peut être supérieur au montant du loyer de référence majoré.   L’article 5 du décret du 30 juillet 2014 prévoyant une hausse de loyer en cas de loyer manifestement sous-évalué n’est pas applicable à PARIS compte tenu des dispositions de l’arrêté mentionné à l’article 17-I.   L’augmentation correspondant à :   - la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence au loyer habituellement constaté dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement ;   - une majoration du loyer égale à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises si le bailleur a réalisé depuis la réalisation du contrat de location initial ou lorsque le bail a été renouvelé depuis son dernier renouvellement des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.   ne peut donc être appliquée.   - Sur les procédures de fixation   1. Sur le complément de loyer lors de la relocation   Ce complément de loyer ne peut être appliqué qu’au loyer de base, à la condition que le loyer de base ne soit pas inférieur au loyer de référence majoré. Il ne peut être demandé qu’au regard des caractéristiques du logement. Celles-ci doivent être mentionnées au contrat de bail.   Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la Commission Départementale de Conciliation. En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la Commission Départementale de Conciliation pour saisir le Juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. Le loyer prendra effet à la date de prise d’effet du bail soit par accord entre les parties soit par la décision du Tribunal.   2. L’action en fixation du loyer lors du renouvellement   - Si lors du renouvellement, le loyer est supérieur au montant du loyer de référence majoré hors montant du complément de loyer, le locataire peut engager une action en diminution du loyer.   Le nouveau montant de loyer doit être proposé par le locataire au bailleur au moins 5 mois avant le terme du contrat dans les conditions prévues à l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989.   - Si lors du renouvellement, le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le propriétaire peut engager une action en réévaluation du loyer.   Le nouveau loyer doit être proposé par le bailleur au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat.   Le nouveau loyer doit rester inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Sur PARIS, le nombre de références de loyers habituellement constatées dans le voisinage pour des logements comparables à fournir est de 6. Ces références doivent être choisies dans le même groupe d’immeubles soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaire et situées dans la même zone géographique.   En cas de désaccord ou de défaut de réponse quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission de Conciliation. A défaut de conciliation, le Juge doit être saisi avant le terme du contrat. A défaut, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l’article 17-I de la Loi du 6 juillet 1989.   La hausse du loyer s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Si la hausse est de plus de 10%, elle s’appliquera nécessairement par sixième.   En conclusion, sur la commune de PARIS, où le dispositif est applicable en sa totalité, puisqu’il s’agit d’une zone tendue où il existe un observatoire des loyers et où  un arrêté préfectoral a été pris, il existe un véritable blocage des loyers puisque la règle est que le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré (sauf complément de loyer) lors de la première mise en location ou de la relocation de logements vacants ou lors du renouvellement, sauf pour les loyers inférieurs au loyer de référence minoré qui ne peut alors être dépassé.   Enfin, il convient de relever que les parties peuvent convenir d’une majoration du loyer consécutive à des travaux d’amélioration du logement effectués par le bailleur. En ce cas, la hausse de loyer fixé conventionnellement, soit dans le bail, soit par avenant ne peut faire l’objet d’une quelconque remise en cause par le locataire.