Documentation

BAUX D'HABITATION

Loi ALUR : encadrement des loyers hors PARIS 

Deux situations distinctes sont à considérer :

- Hors zones tendues

Le mécanisme résultant des articles 17, 17-1 et 17-2 de la Loi du 6 juillet 1989 laisse inchangés les mécanismes antérieurs.

Les loyers, que ce soit en première mise en location ou en relocation de logements vacants, sont totalement libres.

Lors du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué uniquement si celui-ci est manifestement sous-évalué en comparaison avec les loyers habituellement constatés dans le voisinage.

Le mécanisme reste donc sensiblement identique à celui de l’ancien article 17 C de la Loi du 6 juillet 1989.

- Dans les zones tendues (Hors PARIS)

Les dispositions de l’article 17-I de la Loi du 6 juillet 1989 concernent :

« Les zones d’urbanisation continues de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logements par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers prévu à l’article 16 de la présente Loi. Un Décret fixe la liste des communes comprises dans ses zones. »

Le décret a été pris le 30 juillet 2014 et concerne les agglomérations suivantes : AJACCIO, ANNECY, ARLES, BASTIA, BAYONNE, BEAUVAIS, BORDEAUX, DRAGUIGNAN, FREJUS, GENEVE ANNEMASSE, GRENOBLE, LA ROCHELLE, LA TESTE DE BUCH, ARCACHON, LILLE, LYON, MARSEILLE, AIX EN PROVENCE, MEAUX, MENTON MONACO, MONTPELLIER, NANTES, NICE, PARIS, SAINT NAZAIRE, SETE, STRASBOURG, THONON LES BAINS, TOULON, TOULOUSE.

Dans ces zones, il convient de distinguer :

- La première mise en location (y est assimilée la location de logements inoccupés depuis plus de 18 mois).

La fixation du loyer est libre puisque ces logements sont exclus des dispositions de l’article 2 du décret du 30 juillet 2014 ;

-  La relocation de logements vacants

Le décret du 30 juillet 2014 s’applique, de sorte que le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire sous réserve de la révision annuelle, sauf si celle-ci est intervenue au cours des 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.

Il existe toutefois des dérogations à ce principe :

o   Lorsque le bailleur a réalisé depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou au cas où le bail a été renouvelé depuis son dernier renouvellement des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. En ce cas, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

o   Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. En ce cas la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, le cas échéant révisé.

o   Lorsque le logement a fait l’objet de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer depuis moins de 6 mois, le loyer peut être réévalué librement.

- Le renouvellement du bail

Aux termes de l’article 17-2 – II :

« Dans les zones où ne s’applique pas l’arrêté mentionné au I de l’article 17, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. »

Le principe est donc que le loyer de renouvellement est le dernier loyer appliqué. Il existe néanmoins une exception si le loyer est manifestement sous-évalué. En ce cas, la hausse ne peut excéder les deux limites suivantes :

o   La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location révisé dans les limites prévues au I de l’article 17 1 de la Loi du 6 juillet 1989.

o   Une majoration du loyer annuelle égale à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises si le bailleur a réalisé depuis la conclusion du contrat de location initial ou lorsque le bail a été renouvelé depuis son dernier renouvellement des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

En ce cas, le bailleur doit notifier le nouveau loyer proposé au moins 6 mois avant le terme du contrat dans les conditions prévues à l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989. En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission Départementale de Conciliation. A défaut d’accord, le Juge doit être saisi avant le terme du contrat. A défaut, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé.

La hausse convenue entre les parties s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. En tout état de cause, elle s’applique par sixième si elle est supérieure à 10%.